全球组合的考虑因素和风险
正如戴德梁行报告指出的那样，在全球房地产资产组合配置上，投资者应该增持亚太地区，中性持有美国，减持欧洲。睿富认为，物业的策划选择对于业绩至关重要。除少数情况外，低回报率市场中的资产会比高回报率市场中的低质资产表现更为出色。虽然面临亚太地区将表现优异而欧洲却会相对落后的趋势，但是，全球投资组合仍然应该对三大地区同时进行大量的投资并从而获利。
在今后几年内，亚洲可能产生的投资回报，但是也存在一些风险。预测中国房地产将带来的回报率，但是，其波动性和潜在的下跌风险也是的。工业地产、写字楼物业和零售商业地产都可能实现巨额增长，但是伴随可能带来的回报，也可能存在很大的经济和营运风险。同时，香港和新加坡预计策划将实现高额回报，但伴有其自身的周期特征。在历史上，两地都曾经发生过租金水平迅速而激烈地下降的事情。香港和新加坡的高度波动性跟首尔、吉隆坡和台北市场形成鲜明对比，因为后面这些市场具有较强的韧性。但是，这些市场的回报率低于平均水平。
香港、新加坡市场的资产的回报率可能将高于平均水平，但其波动性也同样可能高于平均水平。迅速扩张的中国房地产市场，尤其可能是这样的情况。核心物业投资者倾向于规避波动性，而采取全球核心组合的多元化策划策略，这些市场仍然是可以投资的。一个全球核心物业投资者能够将本地区的资产与波动性低的地区的资产相互搭配，谨慎投资，从而实现较高的风险调整回报。
虽然睿富建议，核心组合应该同时投资三大地区，同时投资发达国家和新型经济体，但是，这种大范围的房地产投资也存在风险。在国内核心物业投资面临的诸多风险之外，这种跨国策划投资还将面临货币汇率波动、额外成本、资本管制、透明度、流动性等等额外的问题。全球房地产投资者将面临更加广泛的本地市场风险，但是，投资组合的地区多元化配置将对冲当地市场的外部风险因素。投资策划者需要在两者之间进行权衡：一方面是全球投资带来的超额回报和多元化好处，另一方面是与之相关的风险。
在全球范围内进行长期直接的房地产投资，必须考虑到货币因素的影响。任何资产类型的国际投资策划者都会面临外汇汇率变化造成的风险，但是，相对于短期的变动，房地产投资者更应该关注中长期的趋势。在下个经济周期甚至更久的时间内，美元可能仍然是世界储备货币。但是，在上一个十年里，美元已经相对其它货币贬值，而且，因为美国经济复苏缓慢，全球资本相应流动，贸易重新平衡，美元将相对新兴策划市场的货币继续贬值。这一贬值过程将是缓慢的，因为全球经济的主要贸易伙伴对其货币实行一定程度的管制。因为美国经济的复苏可能会比欧元区和欧盟的经济复苏更加强劲，所以，针对欧元以及各种欧洲货币，美元可能会升值。因为欧元区和美国的利息水平差距可能还会继续扩大，所以这种升值在短期内难以实现，但是，长期来看，趋势将最终逆转而实现美元升值。
房地产投资回报的前景
从2011年到2015年期间，全球房地产投资的平均回报水平将位于8%到11%之间，但不同市场的回报率将存在很大的差异。亚太地区的物业可能带来超额的回报，但这个地区同时也存在的投资风险。美国物业的回报将处于平均水平，但风险较低。欧洲房地产策划市场的表现将落后于全球水平，并经历低速增长和适度的金融风险。
按照地区划分的总回报率预测值是根据按照全球城市和物业类型划分的等权重预测来做出的，并且跟经济增长和房地产策划行业基本面的前景吻合。迄今为止，根据普通股权市场和固定收益市场对房地产策划行业的复苏所作的预测都证明是正确的。首先亚洲实现复苏，接着欧洲核心市场和美国市场也先后出现复苏。随着房地产策划市场的基本面进一步改善，预计亚洲将继续全球市场，但是，跟欧洲和美国市场相比，该市场的风险也相对较大。今后五年内，欧元区将应付已经席卷其多个成员国的主权债务危机，所以，预计美国的表现将优于欧洲。
资本市场的前景
全球股票市场的好转、基本面改善的证据、以及不断增加的新增股权和债务发行，在2010年推动了房地产投资策划。但是，投资机会在2009年大量存在，而到2010年则迅速变为稀缺。需求的增长导致资本化率在全球压缩。2010年，交易量激增，但是供应有限，所以主要市场的核心资产价格跳高。自2009年以来，亚太地区的房地产交易量一直居首，但是美国的交易量也在增长。欧洲的主要资产的资本化率，但是，交易量却裹足不前。
2011年，全球房地产交易量预计将继续增长。在核心物业方面，因为欧洲、美国市场相对核心物业存量的交易量起点较低，所以，相比亚太地区，它们的交易量更加可能实现相对上一年的增长。2010年普遍存在的资本化率萎缩现象，可能将在2011年停止。
2010年，投资者增加了对亚太地区的房地产投资配置。根据商业房地产策划市场调查公司的数据，从2009年到2010年，不包括房地产开发项目，如果以美元计算，房地产策划总交易额增长了40%。日本的交易额达到177亿美元，占亚太地区总额的28%。澳大利亚和香港的规模紧随其后，分别为109亿美元和100亿美元。中国的交易额超过83亿美元，而这个正在处于现代化快速建设进程中的大国的房地产开发策划项目的规模，居然达到了惊人的1870亿美元。
除日本之外的亚洲是一个多元化的投资地区，内部各个房地产策划市场的收益情况差异明显。在香港、新加坡等较为成熟的市场，资本化率仍然较低，但是，随着利率变得正常起来，资本化率预计也将逐渐扩大。
与此同时，国际资本的涌入和国内资本的出现使中国的商业房地产策划市场发生结构性变化。在过去两年内，资本化率下降到了发达经济体的水平。印度现在的资本化率仍然高达10%左右，但是，随着可投资范围扩大而且市场透明度增加，印度也将发生这样的结构变化。
房地产行业的基本面
房地产策划行业的基本面正在全球范围内得到改善。经济增长让企业有理由进行扩张；而且，虽然许多市场的复苏速度缓慢，但是预计市场将在2011年加快复苏。房地产策划基本面的改善的部分原因，是因为今后两年缺少新增供应量进入市场，从而需求增长将迅速使空置率降低。2009年，当时的房地产策划市场条件和保守的贷款标准导致新项目难以上马。而且可以推导得知，任何项目，除非是在经济衰退之前就开始策划，否则无法在今后两年内进入市场。
不同地区之间差异巨大，但是不同房地产策划市场的商业房地产投资却少有共性。因为全球衰退伴随着金融危机，在多数市场都难以举债融资，因此新增建设项目的数量很少。在少数几个都市区，2009年和2010年都有大量物业供应上市，但是，这些项目中的大多数都是在经济衰退前策划的。目前，由于其需求继续增长，新兴的亚洲市场可能面临的供应风险。但是，各国政府对经济过热的忧虑挥之不去，在短期内鼓励经济的适度稳健增长。
房地产策划行业的基本面正在全球范围内得到改善，而且所有物业类型和地区都已进入复苏阶段。亚太地区的零售商业地产和美国的公寓物业都已进入扩张阶段。今后，这两个地区的这两个物业类型最容易出现供应风险。欧洲的基本面也开始复苏，但是其增长率仍然比世界其它地区缓慢。美国的写字楼物业含有一定风险，虽然房地产策划市场的一级物业的风险相对较小。所有地区和物业类型都面临上调风险，预计行业在2011年和2012年继续复苏，而且大多数物业类型和地区此后将进入扩展阶段。
关于睿富
睿富代表世界各地的机构和私人客户收购并管理商业和住宅地产的投资，以及房地产证券。它的产品是全球化且广泛的，包括核心、增值以及高回报的房地产策划投资，还包括公开交易的房地产证券的投资。
睿富是德意志银行资产管理下属的房地产投资管理部门。睿富在全球22个城市有超过600名员工帮助投资者实现广泛的目标——从分散经营，到资本保全，到长期表现。被Institutional Real Estate Letter2010年7月的调查称为全球的房地产投资经理人之一，截至2011年3月31日睿富在世界各地管理着593亿美元的资产。